Вікторія Берещак, оглядачка ринку нерухомості
Ринок житлової нерухомості України переживає найглибшу трансформацію за всі роки незалежності. Те, що ще вчора здавалося «залізною» інвестиційною логікою, нині перестало працювати під тиском війни, податкових змін, затримок будівництва та різкої зміни поведінки покупців.
У фокус знову повернулась базова потреба — безпечне, надійне, функціональне житло «для себе», тоді як інвестиційні квартири перестали бути масовим інструментом швидкого доходу. На цьому тлі важливо зрозуміти, як саме змінилася структура попиту та що зараз визначає реальну мотивацію покупців.
Було — стало
До 2022 року ринок новобудов жив на двох моторах: «квартира для себе» і масові інвестпокупки на котловані з розрахунком на перепродаж чи оренду. У 2021 році у структурі попиту частка інвестиційних лотів сягала рекордних 45%, а питання окупності інвестицій закривалось в термін будівництва — як правило, від півтора роки для невеликих проєктів до трьох років для комплексної забудови.
Після повномасштабного вторгнення пріоритети змінились радикально: інвестиційний попит фактично зник на період до двох років. Лише у 2024-му ми почали говорити про незначне повернення інвестора на ринок. Йдеться про 3-5% інвестиційних угод в структурі реального попиту в окремих категоріях і проєктах, що є ліквідними і продовжують демонструвати прийнятну будівельну динаміку.
Акценти у попиті
Водночас ринок мав періоди фактично нульового попиту і для себе. Спочатку він потрохи відновився після деокупації Чернігівщини, Київщини, Харківщини, а згодом знову «просів» через енергетичний терор росіян і ринкові фактори, серед яких — реальні теми будівництва і введення в експлуатацію. Адже станом на зараз маємо середні затримки по ринку на рівні 18-24 місяці і це неабияк фруструє покупця.
Реальний попит для себе зараз не перевищує 30% та сконцентрований здебільшого у сегменті «комфорт+». Найбільшою популярністю користуються формати поліфункціонального кластеру, «місто в місті» з енергетичною безпекою — тобто, наявністю альтернативних джерел живлення для інженерних комунікацій.
У західних областях цей показник дещо вищий, але ажіотажу, який спостерігався на початку великої війни, немає, як і немає сплесків продажу. Натомість є стабільна активність у Львові, Ужгороді, Івано-Франківську та Тернополі.
Рахуйте податки
Не стимулює інвестиційний попит і податки на нерухомість, чинні на даний момент. Зокрема, йдеться про податок на доходи фізичних осіб (ПДФО): 5% від вартості об’єкта нерухомості, якщо житло перебувало у власності менше трьох років за перепродаж першої квартири і 18% — за всі наступні, 5% військового збору, 1% пенсійному фонду від вартості нерухомості і 1% державного мита за нотаріальне посвідчення угоди.
Тобто, отримавши право власності і плануючи повернути собі свої інвестиції через перепродаж, у 2025 році інвестору має сплатити 12% податків від суми продажу. А якщо ви є «пакетним інвестором» і маєте в одному житловому комплексі кілька лотів, то вийти з усіх їй обійдеться дуже дорого: ви не тільки не заробите на зростанні метра, а, можливо, й втратите за рахунок податків.
Планування квартири
Пріоритети покупців житла безпосередньо залежать від їхньої фінансової спроможності і життєвого сценарію. Проте є певні тенденції, що характеризують купівельний попит в цей період великої війни.
По-перше, спостерігається активний попит на європланування, зокрема двокімнатні і трикімнатні продумані варіанти в діапазоні 55-90 кв.м зі спільною кухнею-вітальнею від 17-20 кв.м і окремими ізольованими спальнями. Популярність такого планування пояснюється, зокрема тим, що багато родин нині живуть кількома поколіннями, забирають батьків та інших родичів із небезпечних чи тимчасово окупованих районів, тож така організація простору допомагає їм налагодити побут.
По-друге — запит на автономні рішення, спроектовані завчасно чи набуті під час складних часів. Йдеться про заживлення інженерних комунікацій і ліфтового обладнання, чим опікується керуюча компанія, а не мешканці, та наявність місць подвійного призначення, що можуть використовуватись як укриття.
По-третє, велика увага приділяється реальним темпам будівництва в проєкті від початку повномасштабного вторгнення. Якщо компанія дійсно відновила будівництво і продовжує реалізовувати проєкт по факту, а не номінально, то довіра у покупця значно зростає. Особливо якщо є введені будинки за останні три роки.
Отже, житлова нерухомість — це про базову безпеку, передбачуваність і якість життя, а не про спекулятивні моделі заробітку. Інвестиційна логіка змінилася разом із країною: покупці уважніше зважують ризики, оцінюють репутацію девелопера, реальні темпи будівництва та здатність проєкту забезпечити автономність і стійкість у кризових умовах.
Ринок повільно відновлюється, але драйвером цього процесу є саме раціональний попит «для себе», який формує нові стандарти житла і ставить перед девелоперами зовсім інші вимоги. І хоча інвестиційні угоди поступово повертаються, їхня логіка вже не буде такою, як до 2022 року — і це нова реальність, у якій доведеться працювати всім учасникам ринку.
Читайте також:
Маркетинг довіри: як девелоперу залишатися чесним і продавати під час війни
Житловий ваучер: як новий інструмент може вплинути на ринок нерухомості