Ольга Оніщук, керівниця програми "Правова безпека власності" Українського інституту майбутнього, засновниця волонтерського проєкту "Поверни своє"
Найближчим часом на українському ринку нерухомості з’явиться новий інструмент підтримки для внутрішньо переміщених осіб — житловий ваучер. Це принципово інший механізм, покликаний допомогти людям, які втратили домівки через окупацію, отримати можливість придбати житло у безпечних регіонах.
Що таке житловий ваучер
Житловий ваучер — це новий спеціальний платіжний документ номіналом 2 млн грн, який будуть отримувати певні категорії внутрішньо переміщених осіб (ВПО), що проживали на тимчасово окупованих територіях (ТОТ), зокрема ті, хто перемістився із захоплених чи анексованих росією ще у 2014 році регіонів України.
Ключова відмінність ваучера від житлових сертифікатів, які видаються у межах державної програми «єВідновлення», полягає у тому, що ваучер — не є компенсацією за знищене житло, це відшкодування за внутрішнє переміщення особи. Отримувач такої допомоги має відступити державі право вимоги до рф щодо відшкодування шкоди, завданої у зв’язку із внутрішнім переміщенням з ТОТ, в обсязі отриманої допомоги. Тоді як власник житлового сертифіката є стороною договору про відступлення державі/територіальній громаді права вимоги до росії щодо відшкодування збитків за знищений об’єкт нерухомого майна в обсязі отриманої компенсації.
Відтак отримання житлового ваучера не має бути перешкодою для того, щоб в подальшому власник зруйнованої нерухомості на ТОТ міг реалізувати право на отримання компенсації за знищене житло у межах програми «єВідновлення».
Хто має право отримати ваучер
Спершу житлові ваучери зможуть отримати захисники та захисниці України (учасники бойових дій та особи з інвалідністю внаслідок війни). Ключові умови для отримання такої допомоги від держави — відсутність санкційних застережень, інших обмежувальних заходів і судимості за вчинення кримінальних правопорушень проти основ національної безпеки України і проти миру, безпеки людства та міжнародного правопорядку, а також — нерозв’язане «квартирне» питання.
Отримувач допомоги та члени його сім’ї (один із подружжя та діти до 18 років) не повинні мати у власності об’єктів житлової нерухомості. Простими словами, житловий ваучер отримають тільки ті, хто не має будь-якого об’єкта житлової нерухомості, як власного, так і «державного» (наданого для постійного проживання).
Під об’єктом житлової нерухомості розуміється квартира, інше житлове приміщення, будинок садибного типу, садовий або дачний будинок (зокрема, споруджені у майбутньому), земельна ділянка, на якій розташовано такий об’єкт, частка у праві власності на таке майно. Водночас передбачені певні винятки із цього правила. До об’єктів нерухомості отримувача допомоги та членів його сім’ї не належить «іпотечна» нерухомість, кредит на придбання якої не погашений, а також майно, що розташоване на ТОТ або в зоні активних бойових дій.
Як і на що можна використати ваучер
Ваучер буде формуватися в електронній формі та зберігатися в Реєстрі пошкодженого та знищеного майна (РПЗМ).
Житловий ваучер спрямовуватиметься на фінансування придбання житлового об’єкта на первинному або вторинному ринку нерухомості. Житло (це може бути і земельна ділянка, на якій воно розташовано, або ж не весь об’єкт, а тільки його частина, скажімо, ½ приватного будинку) можна буде придбати у будь-якому відносно безпечному регіоні України. Географія використання ваучерів обмежується тільки зоною активних бойових дій та ТОТ: нерухомість на таких територіях придбати не можна.
Ключова особливість і відмінність ваучера від житлового сертифіката у тому, що він може спрямовуватися не тільки на сплату першого внеску за іпотечним кредитом, але й для погашення платежу за раніше оформленою іпотекою. Обов’язковий етап для використання — підтвердження бронювання коштів від Укрпошти: тобто після отримання рішення про надання житлового ваучера його власник має звернутися до виконавця програми для резервування коштів. Строк дії підтвердженого резерву коштів за ваучером становить 60 днів (для порівняння, для сертифікатів цей часовий проміжок удвічі менший — 30 днів). Це означає, що протягом такого періоду бронювання коштів власник ваучера має здійснити оформлення відповідної юридичної операції. Договір про придбання об’єкта житлової нерухомості, іпотечний договір та договір про внесення змін до іпотечного договору з використанням ваучера підлягатиме обов’язковому нотаріальному посвідченню.
Якщо договір стосуватиметься нерухомості на первинному ринку, нотаріус має пересвідчитися у надійності ділової репутації забудовника і перевірити юридичну чистоту квадратних метрів у майбутній новобудові. Нотаріус буде здійснювати також перевірку дотримання вимог щодо розташування житла у відносно безпечному регіоні України.
Обмеження щодо використання
Житловий ваучер може бути використаний лише його власником та не може бути відчужений третім особам. Також забороняється використовувати цей платіжний документ для придбання об’єкта нерухомості у родичів: батьків, чоловіка або дружини, дітей, зокрема, усиновлених, рідних братів та сестер, баби та діда з боку матері і з боку батька, онуків.
Якщо вартість житла перевищує 2 млн грн
У разі коли вартість об’єкта житлової нерухомості, фінансування придбання (інвестування/фінансування будівництва) якого здійснюється з використанням житлового ваучера, або сума першого внеску/погашення платежу за наявним іпотечним кредитом буде нижчою за номінал ваучера, — різниця не повертатиметься, відповідна інформація фіксуватиметься у РПЗМ.
Якщо ж вартість такої операції навпаки буде вищою за 2 млн грн, власник ваучера зможе доплатити самостійно: власним коштом або за рахунок залучення кредитного фінансування.
Щодо сплати податків
Під час визначення вартості об’єкта або у випадку сплати першого внеску/погашення платежу за наявним іпотечним кредитом не будуть враховуватися витрати, пов’язані із сплатою податків та обов’язкових платежів.
Оплата за проведення оцінки нерухомості (вартість, визначена у звіті про оцінку майна, має обов’язково зазначатися в договорі), за вчинення нотаріальних дій, інші обов’язкові податки, збори та платежі не можуть бути сплачені за рахунок наданої допомоги.
Чи можна продати житло, придбане за ваучер
Одночасно з посвідченням договору про придбання нерухомості з використанням ваучера нотаріус накладатиме заборону її відчуження строком на п’ять років: протягом цього періоду власник не зможе продати або подарувати це житло.
Водночас для випадку використання житлового ваучера для погашення існуючого кредиту, власне, коли йтиметься про посвідчення нотаріусом договору про внесення змін до іпотечного договору, накладення відповідної п’ятирічної заборони не передбачено.
Хто із девелоперів зможе приймати житлові ваучери
Можливість використання житлового ваучера для інвестування або фінансування будівництва прямо передбачена у порядку, яким регулюється процедура надання і реалізації таких платіжних документів (далі Порядок №1176). Інше питання — якою буде внутрішня механіка залучення такої державної допомоги для купівлі майбутніх квадратних метрів.
Проведу аналогію з інститутом житлових сертифікатів, який на національному ринку нерухомості працює вже майже два роки. Зауважу, що динаміка перших двох місяців реалізації механізму надання компенсації у вигляді житлових сертифікатів для власників знищених під час війни осель показала: найбільше операцій купівлі-продажу з використанням сертифікатів, близько 92%, було проведено саме на вторинному ринку нерухомості.
Такий дисбаланс між первинним і вторинним ринком нерухомості виник не через відсутність попиту серед отримувачів компенсації на купівлю майбутніх квадратних метрів, а через те, що покупці мали досить обмежений вибір, оскільки вони могли придбати майбутні об’єкти нерухомості (МОН) тільки у забудовника, який зареєстрував спеціальне майнове право.
Чітка вимога щодо реєстрації спеціального майнового права не передбачена компенсаційними процедурами. Втім технічний алгоритм використання сертифікатів вимагав обов’язкової реєстрації відомостей про нерухомість (навіть майбутню!) у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (ДРРП). Це було необхідно для виконання нотаріусом обов’язкової умови для реалізації житлового сертифіката — внесення інформації про договір купівлі-продажу до РПЗМ: функціонал цього реєстру містить обов’язкове поле щодо наявності реєстраційного номера об’єкта в ДРРП.
Чи вимагатимуть внутрішні процеси використання нових ваучерів на первинному ринку реєстрації спеціального майнового права, — поки говорити зарано, адже відповідний технічний функціонал на рівні РПЗМ для нотаріусів ще не розроблений. Утім, прогнозую, що така вимога може бути передбачена, тому нагадаю, що первинна державна реєстрація спеціального майнового права на об’єкт незавершеного будівництва здійснюється тільки за замовником будівництва, а на МОН — за замовником будівництва та/або девелопером. Це відносно нове правило на ринку первинної нерухомості, яке почали застосовувати тільки з жовтня 2023 року. Така реєстрація проводиться після створення визначених документів на порталі Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (ЄДЕССБ), серед яких — заява щодо державної реєстрації спеціального майнового права.
Ризики для девелоперів і продавців житла
Насправді, ризики для девелоперів і продавців житла у частині виконання гарантій з боку держави здійснити відповідне фінансування — мінімальні. У випадку, коли кошти вже заброньовані (тільки після цього можна проводити юридичну операцію з використанням ваучера), у договорі про придбання об’єкта житлової нерухомості або про внесення змін до іпотечного та кредитного договору зазначаються умови щодо перерахування коштів допомоги на поточний рахунок продавця або кредитора протягом п’яти робочих днів з дня внесення відповідних даних до РПЗМ. Єдина вимога до рахунку продавця нерухомості — те, що він має бути відкритий у державному банку. На поточний рахунок кредитора за іпотечним кредитом така вимога не поширюється.
Хто контролюватиме використання ваучерів
Стосовно можливих зловживань — говорити про них можна буде після того, як практика реалізації житлових ваучерів вже сформується.
З досвіду використання житлових сертифікатів можу зауважити, що ризики невиконання зобов’язань за відповідними договорами про придбання нерухомості все ж існують. Зокрема, коли йдеться про суттєве завищення ринкової вартості нерухомого майна в порівнянні з оціночною, оскільки банки можуть відмовити у проведенні таких фінансових операцій на підставі вимог Закону України «Про запобігання та протидію легалізації (відмиванню) доходів, одержаних злочинним шляхом, фінансуванню тероризму та фінансуванню розповсюдження зброї масового знищення».
Окрім штучного завищення вартості об'єктів, що придбаваються за компенсаційні кошти, органами досудового розслідування також фіксуються факти укладання договорів купівлі-продажу між фізичними особами, пов’язаними родинними зв’язками, що може свідчити про фіктивний характер таких правочинів з метою неправомірного використання бюджетних коштів. Такі дії здебільшого кваліфікуються як шахрайство.
Зауважу, що заборони на придбання житла за сертифікат у родичів профільне компенсаційне законодавство не передбачає, на відміну від Порядку №1176, який містить імперативну норму — табу на використання ваучера для придбання об’єкта нерухомості у родичів. Щоправда, питання, хто саме буде перевіряти дотримання такої умови, — поки відкрите.
Коли запустять механізм використання ваучерів
Вочевидь, реалізація положень Порядку №1176 потребуватиме внесення певних супутніх змін до законодавства та нормативно-правових актів. Можливо такі коригування будуть здійснюватися паралельно з запуском відповідної процедури, адже у планах профільного міністерства — Міністерства розвитку громад та територій України — розпочати прийом заявок для участі в цій програмі вже 1 грудня цього року.
Читайте також:
Житло «для себе» перемагає: що змінило інвестиційну логіку покупців
Виживання бізнесу під тиском фінмоніторингу та податкової
Маркетинг довіри: як девелоперу залишатися чесним і продавати під час війни