Програма доступної іпотеки "єОселя" за кілька років стала одним із ключових інструментів підтримки житлового будівництва та фінансової стабілізації ринку нерухомості в умовах війни. У 2025 році її вплив на первинний ринок житла суттєво посилився, змінивши баланс між новим будівництвом і вторинним сегментом.
Про результати роботи ПрАТ "Українська фінансова житлова компанія" ("Укрфінжитло"), трансформацію іпотечного ринку, виклики для девелоперів, регіональні дисбаланси та перспективи масштабування іпотечних програм Prof Build поспілкувався з головою правління "Укрфінжитла" Євгеном Мецгером.
Prof Build: Пане Євгене, якими для "Укрфінжитла" стали ключові підсумки 2025 року з точки зору впливу на будівельний ринок? Що зарекомендувало себе як ефективний бізнес-інструмент, а які підходи потребують перегляду у 2026 році?
— Для нас ключовим підсумком 2025 року стало те, що "Укрфінжитлу" вдалося змінити структуру іпотечного ринку на користь первинного житла. Фактично ми перевели фокус іпотеки з вторинного сегмента на нове будівництво, що має прямий вплив на відновлення галузі.
За підсумками 2025 року обсяг виданих кредитів становив 14 841,8 млн грн, при цьому 63% фінансування припало саме на первинний ринок — це 9 421,2 млн грн. Для порівняння: у 2024 році ситуація була протилежною — 67% кредитів спрямовувалися на вторинне житло.
Цей зсув підтвердив, що програма "єОселя" працює не лише як соціальний інструмент, а й як економічний механізм стабілізації будівельного ринку. Найбільш ефективним бізнес-інструментом виявився гарантований попит на первинне житло, який дозволив девелоперам повертатися до проєктного планування, відновлювати фінансові моделі та запускати нові об’єкти.
Водночас у 2026 році ми бачимо потребу в більш гнучкому підході — насамперед щодо регіональної диверсифікації та швидкості адаптації умов програми до реальної собівартості будівництва, яка продовжує змінюватися.
Prof Build: Чи можна вже говорити про системний вплив іпотечних програм на девелоперський ринок, чи їхня роль поки що залишається радше ситуативною підтримкою?
— Сьогодні ми вже можемо говорити саме про системний ефект, а не про ситуативну підтримку. Це видно як за динамікою фінансування, так і за зростанням кількості учасників програми.
Обсяги фінансування "єОселі" збільшуються з року в рік, розширюється коло девелоперів і кількість об’єктів. Станом на 1 січня 2026 року до програми долучилися 120 девелоперів із 299 об’єктами. Загальний обсяг фінансування забудовників у межах програми становив 17 243,4 млн грн.
Ці кошти мають подвійний ефект: з одного боку, вони дозволяють завершувати вже розпочаті проєкти, з іншого — створюють фінансову основу для старту нового будівництва. Саме це і є ознакою системної дії, а не разової антикризової підтримки.
Читайте також: Вікторія Берещак: "Економклас залишився в минулому: що таке новий нижній сегмент"
Prof Build: У яких регіонах іпотечні програми стали реальним драйвером відновлення будівництва після 2022 року?
— Найбільш відчутний ефект ми бачимо у Києві та Київській області, а також у Львівській, Івано-Франківській і Закарпатській областях.
Ключову роль тут відіграє поєднання відносної безпеки, платоспроможного попиту та наявності готових або майже готових проєктів.
Prof Build: Офіційна статистика свідчить про найвищу активність "єОселі" у Києві та Київській області. Чи створює це дисбаланс у доступності іпотеки між регіонами країни?
— Концентрація "єОселі" у Києві та Київській області відображає реальну структуру ринку: тут найбільша пропозиція, попит і ліквідність, а також більше об’єктів, що відповідають вимогам програми. Фактично іпотека "йде за ринком".
Наш стратегічний фокус — вирівнювання доступності. Саме тому було внесено зміни до постанови, які уніфікували коефіцієнт до опосередкованої вартості 1 кв. м житла як для великих міст, так і для невеликих населених пунктів. Це створює більш рівні умови для розвитку регіональних проєктів.
Prof Build: Наскільки сьогодні "Укрфінжитло" відкрите до співпраці з новими девелоперськими проєктами? За якими критеріями здійснюється їх відбір і які фінансові параметри проєктів є принциповими для участі в програмах?
— "Укрфінжитло" зацікавлене у співпраці з новими девелоперами, однак рішення про акредитацію ухвалюють банки-партнери. Вони оцінюють:
- наявність повного пакета дозвільної документації та прозору структуру власності;
- відсутність судових рішень щодо землі;
- використання моделей фінансування, передбачених умовами програми;
- ступінь готовності об’єкта та інші технічні параметри.
Prof Build: Чи передбачається оновлення вимог до забудовників у найближчі роки з огляду на зміни ДБН та курс на підвищення енергоефективності?
— Наразі до програми долучаються об’єкти, що відповідають чинним державним будівельним нормам. Паралельно ми збираємо інформацію про рівень енергоефективності кожного проєкту.
У перспективі додаткові вимоги можуть запроваджуватися в межах окремих спеціальних програм кредитування, зокрема за участі міжнародних фінансових інституцій, де енергоефективність є одним із ключових критеріїв.
Читайте також: Договори нового часу: що змінюється у правовідносинах на первинному ринку
Prof Build: Які ризики для забудовників сьогодні є найбільш критичними — воєнні, фінансові чи регуляторні? Яку роль держава може відіграти у їх пом’якшенні?
— Найбільш критичними залишаються воєнні та фінансові ризики. Держава може частково компенсувати їх через гарантійні інструменти, страхування воєнних ризиків і довгострокову прогнозованість іпотечних програм.
Регуляторні ризики наразі менш значні, але повністю не зникли.
Prof Build: З урахуванням уповільнення темпів будівництва, чи є наразі достатня пропозиція житла, що відповідає вимогам іпотечних програм? Де сьогодні виникають основні "вузькі місця"?
— Загалом пропозиція житла, яке формально відповідає вимогам іпотечних програм, є достатньою, однак вона нерівномірно розподілена між регіонами. У безпечніших областях і великих містах вибір значно ширший, тоді як у прифронтових регіонах або малих громадах якісної пропозиції суттєво менше.
Окремим "вузьким місцем" залишається дефіцит готового житла з ремонтом від забудовника. Попит на такі квартири зростає, адже для багатьох позичальників, особливо внутрішньо переміщених осіб, важливо заселитися одразу після купівлі.
Водночас будівельний ринок не завжди здатен швидко задовольнити цей попит через нестачу кваліфікованих працівників, зростання вартості робіт і матеріалів, а також через те, що базові ремонти не завжди відповідають очікуванням покупців.
Prof Build: Які формати житлових проєктів мають найбільший попит серед учасників іпотечних програм?
— Найбільший попит спостерігаємо на проєкти економ+ та комфорт-класу, а також змішані формати, які поєднують доступну ціну з базовою якістю проживання. Для покупців важливі не стільки архітектурні "надмірності", скільки функціональність, оптимальні планування та зрозумілий бюджет.
Значну роль відіграє також наявність укриттів, базової інфраструктури поруч і продуманих громадських просторів. У межах програми близько 80% квартир мають площу до 73 кв. м і вартість до 3 млн грн, що чітко демонструє фокус попиту на компактне та доступне житло.
Prof Build: Наскільки вимоги іпотечних програм трансформують архітектурні рішення, клас житла та економіку девелоперських проєктів?
— Вимоги іпотечних програм безпосередньо впливають на підходи девелоперів до проєктування. Вони стимулюють спрощення архітектурних рішень, оптимізацію планувань і більш жорсткий контроль собівартості.
Це зменшує частку преміальних або нестандартних рішень, але водночас підвищує функціональність, стандартизацію та прогнозованість проєктів.
Для ринку це означає перехід до більш раціонального формату житла, який відповідає реальним фінансовим можливостям більшості покупців.
Prof Build: Яку роль діяльність "Укрфінжитла" відіграє у забезпеченні безбар’єрності та інклюзивності нового житла?
— "Укрфінжитло" діє в межах чинного законодавства та державних будівельних норм, які вже містять базові вимоги щодо безбар’єрності та інклюзивності. Йдеться про доступність прилеглих територій, наявність пандусів, зручних пішохідних маршрутів, адаптовані планувальні рішення будівель, навігацію, евакуаційні шляхи та санітарно-гігієнічні приміщення.
Таким чином, через участь у програмі нове житло автоматично відповідає мінімальним стандартам доступності. У перспективі ці вимоги можуть посилюватися в межах окремих програм, особливо за участі міжнародних фінансових інституцій.
Prof Build: Які чинники сьогодні найбільше стримують темпи видачі іпотечних кредитів?
— Ключовими стримувальними факторами залишаються фінансові обмеження, зокрема ліміти фінансування програми.
Окрім цього, на темпи впливає дефіцит готового житла з ремонтом, а також те, що не всі забудовники працюють за прозорими моделями продажів, які є обов’язковими для участі в іпотечних програмах.
Важливу роль відіграє і швидкість будівництва — у нинішніх умовах вона часто є нижчою, ніж попит з боку потенційних позичальників.
Prof Build: У контексті планів масштабування програми до 2030 року — що є критично необхідним для її стабільної реалізації?
— Для сталого масштабування програми необхідні довгострокові джерела фінансування, які дозволять планувати розвиток не на один бюджетний рік, а на кілька років уперед. Не менш важливою є передбачувана регуляторна політика, яка створює довіру як для банків, так і для девелоперів.
Окрім того, іпотека має бути інтегрована у загальну стратегію відбудови країни, а не існувати як окремий фінансовий інструмент.
Читайте також: Житловий ваучер: як новий інструмент може вплинути на ринок нерухомості
Prof Build: Стратегія компанії передбачає подальше фінансування та можливий випуск іпотечних євробондів після війни. Які ключові технічні та ринкові виклики Ви бачите на цьому шляху?
— Основними викликами залишаються довіра міжнародних інвесторів, кредитний рейтинг країни та наявність механізмів страхування ризиків.
З технічного погляду випуск таких інструментів можливий, але він потребує часу, стабілізації макроекономічної ситуації та відновлення повноцінного доступу України до міжнародних ринків капіталу.
Prof Build: Яким чином держава через механізми доступної іпотеки може стимулювати комплексну забудову — з інфраструктурою, укриттями та соціальними об’єктами?
— У межах програми логіка працює так, що попит формує пропозицію. Позичальники самі обирають житло, а девелопери змушені адаптувати свої проєкти до їхніх очікувань — з інфраструктурою, укриттями, соціальними об’єктами та зручними громадськими просторами.
Таким чином, через вимоги покупців держава опосередковано стимулює комплексний підхід до забудови, без прямого втручання у проєктування.
Prof Build: Що, на Вашу думку, становить найбільшу загрозу для довгострокової стійкості програми "єОселя"?
— До ключових ризиків належать воєнні фактори, зростання собівартості будівництва та дефіцит робочої сили в галузі. Ці ризики безпосередньо впливають як на темпи будівництва, так і на кінцеву вартість житла.
Prof Build: Які фінансові та регуляторні рішення могли б зробити іпотеку масовим інструментом для післявоєнної відбудови України?
— Для цього необхідне зниження вартості фінансування, впровадження державних гарантій, розвиток ринку іпотечних цінних паперів та спрощення регуляторних процедур для забудовників.
Саме поєднання цих рішень дозволить перетворити іпотеку на один із ключових інструментів відбудови країни.