Українське будівництво має одночасно працювати під час війни, адаптуватися до дефіциту людей і ресурсів, переходити на європейські стандарти та готуватися до великої відбудови.
Про те, чому ринок більше не може будувати «просто коробки», де проходить межа між енергоавтономністю та маркетингом, як префабрикація змінить галузь і яку роль мають відіграти українські компанії, говоримо з керівником SABD Максимом Потюком.
SABD — «Салон Архітектура. Будівництво. Дизайн» — працює з 2003 року та реалізувала понад 450 проєктів.
Компанія поєднує проєктування, будівництво, реконструкцію, реставрацію та рішення з альтернативної енергетики.
Серед актуальних напрямів — логістичний центр DEPO, паркове містечко «Джерело», префабриковані конструкції та дослідження можливостей геотермальної енергетики.
Prof Build: Пане Максиме, Ви називаєте трансформацію будівельного ринку умовою економічної стійкості й фізичної безпеки країни. Чому довоєнна модель уже не працює?
— Сьогодні помилка в проєкті — це вже не лише перевитрати або затримка. Приміром, під час відключення світла вона може означати, що не працюють водопостачання, вентиляція, зв’язок, укриття чи інша критична система. Тому якість архітектурних та інженерних рішень безпосередньо пов’язана з безпекою.
Довоєнна модель мала три слабкі місця. Перше — фрагментарна відповідальність: один проєктує, другий будує, третій постачає обладнання, але ніхто не відповідає за роботу об’єкта як єдиної системи. Друге — орієнтація лише на стартову ціну, без урахування витрат на енергію, ремонт і резервування. Третє — звичка вирішувати проблеми вже на майданчику. За дефіциту людей, вартісного обладнання та жорстких строків така імпровізація стає надто дорогою.
Відбудова має змінити не тільки масштаби будівництва, а й саму логіку ринку. Інакше ми відтворимо старі проблеми в нових будівлях.
Читайте також: Україна як лабораторія майбутнього: чому світ вивчає український досвід трансформаційного відновлення
Prof Build: Чи означають вимоги міжнародного фінансування, що частина українських компаній не отримає доступу до проєктів відбудови?
— Такий ризик реальний. Для участі у великих програмах недостатньо мати ліцензію та досвід типових робіт. Замовники й фінансові інституції оцінюватимуть енергоефективність, безбар’єрність, походження матеріалів, екологічні процедури, управління ризиками, прозорість закупівель і здатність документально підтвердити кожне рішення.
Це не означає, що українські норми автоматично неприйнятні. Але формальне виконання мінімальних вимог може не відповідати умовам конкретної програми. Головний розрив сьогодні проходить не між «старими» й «новими» компаніями, а між системними та несистемними.
Ті, хто почне перебудовувати процеси лише після оголошення великих тендерів, найімовірніше, вже запізняться.
Prof Build: BIM і цифрові двійники часто залишаються презентаційними словами. Де їхня реальна економічна цінність і чи не стануть вони бар’єром для менших підрядників?
— BIM має сенс, коли це не красива 3D-модель, а єдине середовище для архітектури, конструкцій, інженерних мереж, обсягів, вартості та графіка. Тоді конфлікти можна побачити до виходу на майданчик, коли їх виправлення коштує значно дешевше. Після завершення будівництва модель може перейти в експлуатацію — з даними про обладнання, гарантії, регламенти та строки заміни.
Для невеликих компаній цифровізація справді може бути дорогою, якщо її зводити до закупівлі складного програмного комплексу. Насправді вона починається з дисципліни версій, прозорого погодження змін, цифрового обліку матеріалів і зрозумілої відповідальності.
Менший підрядник може бути дуже сильним у вузькій компетенції й інтегруватися у великий проєкт через спільне середовище даних.
Prof Build: Ви говорите, що нові об’єкти мають бути автономними. Де проходить межа між реальною стійкістю та маркетингом?
— Повна незалежність від мереж потрібна не кожному об’єкту. Коректніше говорити про гарантовану роботу критичних функцій. Для житлового комплексу це можуть бути вода, аварійне освітлення, зв’язок, пожежна автоматика, тепловий пункт і частина ліфтів; для лікарні чи виробництва перелік буде іншим.
Спочатку визначають критичні навантаження та необхідний час резервування, а вже потім підбирають комбінацію мережі, генератора, сонячних панелей, накопичувачів, когенерації й автоматики. Маркетинг починається там, де девелопер показує обладнання, але не пояснює, що саме воно живить, скільки працюватиме і хто його обслуговуватиме.
Когенерація ефективна для об’єктів зі стабільною одночасною потребою в електроенергії та теплі. За правильно підібраного навантаження сумарний ККД може сягати 85–90%. Але якщо тепло немає де використовувати, економіка погіршується. Універсальних «пакетів автономності» не існує — кожне рішення потрібно рахувати.
Prof Build: SABD разом із фінськими партнерами вивчає геотермальні рішення. Наскільки вони реалістичні для України?
— Нас цікавить використання геотермального тепла для лікарень, виробництв, великих громадських і житлових комплексів із постійним базовим навантаженням. У Фінляндії такі технології є частиною довгострокової енергетичної системи, а не екзотичним експериментом.
Західні регіони України мають потенціал, але між потенціалом на карті й життєздатним проєктом — велика дистанція. Потрібні геологічні дослідження, оцінка температури та дебіту, розрахунок вартості буріння й модель використання тепла. На окремих об’єктах ми вже виконуємо попередні розрахунки, однак говорити про готовий продукт зарано.
Геотермальна енергетика не має замінити всі інші джерела. Вона може доповнювати сонячну генерацію, накопичувачі, когенерацію і теплові насоси залежно від характеристик конкретного об’єкта.
Prof Build: Чи здатна префабрикація реально компенсувати кадровий дефіцит?
— Вона не скасує дефіциту людей, але змінить його структуру. Коли елементи виготовляють у контрольованих заводських умовах, підвищуються повторюваність і якість, а монтаж на майданчику стає швидшим. Це можуть бути бетонні, металеві чи дерев’яні конструкції, фасадні елементи, санітарні та інженерні модулі, рішення для тимчасового житла або військової інфраструктури.
Водночас префабрикація потребує індустріальної бази, стандартів стиків, точної логістики, цифрового проєктування і прогнозованого портфеля замовлень. Вона не є «чарівною пігулкою», а передбачає перебудову всієї моделі роботи.
Професії на майданчику не зникнуть, але попит зміститься до кваліфікованих монтажників, операторів, інженерів, BIM-координаторів, спеціалістів з автоматики та сервісу. Обладнання можна купити швидко, компетентну команду — ні.
Prof Build: Один із нових проєктів SABD — логістичний центр DEPO. Чому саме логістика і як не помилитися з попитом у популярному сегменті?
— Економічна географія України змінилася: ланцюги постачання переорієнтувалися на західні кордони, зросла роль сухопутних маршрутів, а релокованим виробництвам потрібні склади, сервісні зони й доступ до європейської логістики.
DEPO ми розглядаємо не як звичайний склад, а як гнучкий простір для логістики, легкого виробництва, сервісу або комбінованих функцій. У проєкті плануємо застосувати префабриковані бетонні конструкції — це практична перевірка моделі, за якої більше робіт переноситься у виробництво, а майданчик концентрується на точному монтажі.
Водночас теза «логістики бракує» сама по собі нічого не гарантує. Ринок оцінює локацію, енергетичну потужність, транспортний доступ, параметри будівлі та можливість адаптації. Об’єкт без чіткої моделі майбутнього користувача може залишатися порожнім навіть у перспективному регіоні.
Prof Build: Який головний урок житлового девелопменту дав вам проєкт паркового містечка «Джерело»?
— Люди купують не лише квадратні метри, а й середовище, щоденний сценарій життя і довіру до девелопера.
У «Джерелі» важливими є природне оточення, озеро, благоустрій і відчуття цілісного місця, а не чергової житлової забудови.
Дві реалізовані черги дозволяють оцінювати не візуалізації, а реальну експлуатацію: як працюють маршрути, де люди проводять час, як поводяться інженерія та благоустрій. Якість житлового проєкту проявляється через роки — у витратах на утримання, стані спільних просторів і бажанні мешканців залишатися в цьому середовищі.
Довгострокова репутація стає головним активом девелопера.
Prof Build: Україна має величезний обсяг відходів руйнації. Чому вони досі не стали повноцінним будівельним ресурсом?
— Тому що між уламками й сертифікованим матеріалом є складний технологічний ланцюг. Відходи потрібно обстежити, відсортувати, очистити від небезпечних компонентів, подрібнити, перевірити характеристики та визначити безпечну сферу використання.
Друга проблема — економіка. Якщо захоронення дешевше за переробку, ринок обиратиме полігон. Потрібні зрозумілі стандарти для застосування вторинних матеріалів у дорожніх основах, благоустрої, ненесучих елементах і будівельних сумішах, а також правила, що враховують повну екологічну вартість.
Циркулярна економіка не означає повертати всі відходи в несучі конструкції. Для кожної фракції потрібно знаходити технічно обґрунтоване використання, а захоронення має бути останнім сценарієм.
Prof Build: Чи готові публічні закупівлі та донорські проєкти оцінювати якість, а не лише найнижчу стартову ціну?
— Поки що не повністю. Прозорий тендер необхідний, але прозорість не дорівнює якості. Якщо порівнювати лише стартову ціну, замовник часто винагороджує найоптимістичніший кошторис, а не найжиттєздатніше рішення. Потім з’являються додаткові роботи, затримки або економія на характеристиках.
Для складних об’єктів потрібно враховувати технічну спроможність команди, досвід, реалістичність графіка, систему управління ризиками та вартість життєвого циклу. Водночас усі зміни мають залишати цифровий слід і проходити незалежну перевірку, щоб складні критерії не стали виправданням непрозорості.
Донорські кошти дають шанс підвищити стандарт закупівель. Але якщо до старої логіки «хто дешевше» просто додати більше документів, результат не зміниться.
Prof Build: Якою має бути роль українських компаній поряд із великими міжнародними гравцями?
— Український бізнес не повинен залишитися лише локальним субпідрядником, який бере на себе польові ризики, але не бере участі у проєктуванні та ухваленні рішень. Міжнародні партнери мають капітал, технології, страхові інструменти й досвід реалізації великих програм. Українські компанії — знання місцевих умов, логістики, ринку праці та безпекових сценаріїв.
Сильна модель — це спільні команди, передача знань, локалізація виробництва та поступове зростання компетенцій українських учасників. Відбудова має залишити після себе не лише об’єкти, а й інженерні школи, виробництва та компанії, здатні конкурувати за межами країни.
Якщо іноземний підрядник привезе всі матеріали, ключових фахівців і готові рішення, а українська сторона забезпечить лише робочу силу, ми отримаємо інфраструктуру, але втратимо значну частину економічного ефекту.
Читайте також: Підвищити шанси на успіх: як девелоперам залучити міжнародне фінансування
Prof Build: Якої найбільшої помилки можна припуститися під час великої відбудови?
— Відтворити стару інфраструктуру за старими принципами — лише швидше й дорожче. Під тиском масштабів буде спокуса скорочувати проєктування та відкладати енергоефективність, цифровізацію чи безбар’єрність «на потім». Саме так і консервується відставання.
Build Back Better не означає максимальну технологічність за будь-яку ціну. Об’єкт має краще відповідати реальним потребам: бути безпечнішим, дешевшим в експлуатації, простішим в обслуговуванні й доступним для громади. Якщо складну систему немає кому утримувати, вона не є хорошим рішенням, навіть якщо ефектно виглядає в презентації.
Швидкість потрібна, але її слід досягати завдяки підготовці, стандартизації, префабрикації та цифровому контролю, а не скороченню критичних етапів.
Prof Build: Якою ви бачите SABD у новій моделі ринку і якою буде головна ознака якісної української будівлі наступного десятиліття?
— Ми хочемо зберегти модель компанії повного циклу, але доповнити її компетенціями в енергетиці, цифровому проєктуванні, префабрикації та оцінці життєвого циклу. Важливо не просто додати модні терміни до переліку послуг, а пройти шлях від розрахунку до реальної експлуатації й отримати власний практичний досвід.
Виграють не обов’язково найбільші компанії, а ті, що можуть зібрати сильну команду, інтегрувати партнерів і взяти відповідальність за кінцеву роботу об’єкта.
Якісна будівля має залишатися корисною, коли умови змінюються: працювати під час відключень, адаптуватися до іншої функції, бути доступною, не вимагати надмірних витрат і дозволяти модернізацію без повної перебудови. Справжня оцінка починається не в момент здачі, а в процесі експлуатації. Будівля майбутнього — це керована система, а не просто об’єкт нерухомості.