Інвестиції в житлову нерухомість на етапі будівництва – це популярний варіант вкладення коштів для багатьох українців. З прийняттям нового закону "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому" (закон №2518-IX), цей процес зазнав суттєвих змін.
Новий підхід передбачає введення поняття майбутнього об'єкта нерухомості (МОН) та спеціального майнового права (СМП), що має на меті забезпечити більшу прозорість і захист інтересів інвесторів. Про це розповів Олексій Коваль, керівник проєкту Perfеct Group, пише РrofВuild з посиланням на "Економічна правда".
Майбутніми об'єктами нерухомості можуть бути квартири, гаражні бокси, інші житлові та нежитлові приміщення.
Спеціальне майнове право – це різновид майнового права на майбутні об'єкти нерухомості або об'єкти, які перебувають на етапі будівництва. Реєстрація СМП у Державному реєстрі речових прав (ДРРП) є обов'язковою для всіх забудовників, які планують продавати майбутні об'єкти нерухомості.
Введення МОН дозволяє чіткіше визначити права інвесторів на об'єкти, що знаходяться на етапі будівництва. Це знижує ризики, пов'язані з подвійними продажами та шахрайством з боку недобросовісних забудовників.
Реєстрація спеціального майнового права на МОН у ДРРП означає, що інвестори можуть бути впевнені у своїх правах на майбутню власність, що підвищує їхню довіру до ринку нерухомості.
Для реєстрації СМП на МОН, необхідно здійснити обов’язкову початкову реєстрацію у Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва (ЄДЕССБ) кожного МОН як складової частини об’єкту.
Взаємопов’язаність та чітка послідовність процедур, блокує можливість реєстрації спеціального майнового права на МОН без отримання належної дозвільної документації на будівництво.
Згідно з новим законом, усі об'єкти, на які отримано дозвільний документ на будівництво після 10 жовтня 2022 року, можуть бути включені до цивільного обігу лише за умови державної реєстрації спеціального майнового права.
Основні переваги закону включають:
- Інвестори можуть перевірити всю необхідну інформацію про забудовника та проєкт будівництва.
- Реєстрація СМП забезпечує юридичний захист прав інвесторів на майбутню нерухомість.
- Завдяки обов'язковій реєстрації СМП, знижується ризик подвійного продажу одного об'єкта.
Водночас забудовникам потрібно змінювати свої внутрішні процеси для відповідності новим вимогам. Додаткові витрати на реєстрацію та нотаріальні послуги можуть відбитися на кінцевій вартості житла. Важливо забезпечити належну інформаційну підтримку для інвесторів, щоб вони могли повністю розуміти нові правила та їхні переваги.
До введення нового закону, основними способами інвестування в житло на етапі будівництва були договори купівлі-продажу майнових прав та попередніх договорів.
Натомість після закону №2518-IХ:
- СМП на майбутні об'єкти нерухомості підлягають обов'язковій реєстрації у ДРРП, що забезпечує прозорість і захист прав інвесторів.
- Укладання договорів відбувається у присутності нотаріуса, що підвищує юридичну захищеність угод.
- Закон передбачає захист прав інвесторів у випадку банкрутства забудовника або інших проблем.