Нещодавно в Україні банк Таскомбанк видав перший кредит девелоперу під заставу МОН — майбутніх об’єктів нерухомості. Цей кейс унікальний тим, що раніше банки не кредитували забудовників під таке забезпечення.
Про механіку продажу таких квартир покупцям та захист їхніх прав у разі дефолту забудовника розповіла Ольга Сидорчук, партнерка Altelaw&Sempra, пише РrofВuild з посиланням на LawBudSpace.
Що таке МОН і як працює його застава
МОН — це відносно нове поняття в цивільному законодавстві (Закон №2518 від жовтня 2022 року). Юридично це ще не нерухомість у класичному розумінні, але це майбутня квартира з власною площею, адресою та ціною.
Ще на етапі проєктування на кожен МОН реєструється спеціальне майнове право (СМП) у ДРРП за забудовником. Саме це дозволяє передавати МОН у заставу банку. Передача в іпотеку відбувається на підставі договору між банком і девелопером із накладенням обтяження в реєстрі.
Читайте також: Великий бізнес закликав владу відкрити доступ до пільгових кредитів 5-7-9% для відбудови
Як купувати квартири (МОН), що перебувають у заставі банку
Якщо МОН є предметом іпотеки, механіка його продажу покупцеві потребує додаткових кроків:
▪️ Виведення із застави: відчуження МОН потребує обов'язкової згоди банку та внесення змін до іпотечного договору для зняття обтяження.
▪️ Погашення кредиту: оскільки виключення МОН з предмету застави зменшує обсяг забезпечення кредиту,кредитний договір має передбачати, що частина коштів від продажу кожного МОН спрямовується на дострокове погашення кредиту забудовника або в іпотеку здається інше рівноцінне майно.
▪️ Після введення в експлуатацію: коли будинок вводиться в експлуатацію, іпотека МОН не зникає, а автоматично поширюється вже на готову квартиру.
Читайте також: Банки планують пом'якшити умови кредит бізнесу та іпотеки
Що станеться у разі дефолту забудовника
Звернення стягнення на МОН зазвичай відбувається через виконавчий напис нотаріуса — це дозволяє банку швидко зареєструвати СМП на МОН на себе без тривалих судових процесів.
Забравши заставу, банк покриває борг забудовника в межах вартості об'єктів. Проте тут постають головні ризики для покупців і самого банку:
▪️ Проблема добудови: заміна забудовника в Україні — бюрократичний і складний процес, перш за все через переоформлення прав на земельну ділянку.
▪️ Земля в заставі: щоб об'єкт не перетворився на довгобуд, для банку критично мати в заставі не лише МОН, а й земельну ділянку під будівництво.
▪️ МОН в недобудові: існує ризик, що за банком будуть зареєстровані СМП та МОН в будинку, який стане довгобудом, що робить актив неліквідним.
"Кейс Таскомбанку показує нові можливості фінансування ринку, проте практичний успіх таких угод напряму залежатиме від конкретних умов кредитування та структури застави", — підсумували в Altelaw&Sempra.
Раніше повідомлялося, що будівельні компанії дедалі активніше залучають кредитні кошти для придбання спеціалізованої техніки, модернізації обладнання, забезпечення енергетичної автономності та використання сучасніших матеріалів.
Зображення ілюстративне: із відкритих джерел