Загальний огляд комерційного ринку нерухомості в умовах воєнного стану

На початку повномасштабного вторгнення рф на територію України очікування щодо ринку офісної нерухомості були негативними. Вплив воєнних дій є безпрецендентним, окрім того ринок ще продовжував адаптовуватись після пандемії. Проте наразі помітно, що на офісному ринку не відбулось колапсу і навіть присутні деякі позитивні тенденції. До прикладу, один з найбільших користувачів професійними офісами - це корпоративний сектор, а корпорації не зупиняють свою бізнес діяльність, підтримують свої представництва в Україні, та продовжують орендувати офіси для того, аби надавати потрібні умови для праці.

Про це розповів Радомир Цуркан, керуючий партнер CBRE Ukraine, члена #КБУ, спеціально для Конфедерації будівельників України під час Business Club КБУ, що відбувся 1 грудня.

За його словами, в якісних обладнаних БЦ офіси та коворкінги не закриваються під час блекаутів, їх відвідування відчутно зростає. Офіси перестали бути просто робочими місцями, а стали прихистками з укриттями, генераторами, опаленням та постійним інтернетом.

Щодо 5 основних тенденцій на ринку офісів Києва, про які варто знати:

Попит на офіси обмежений, переважно це продовження існуючих договорів оренди та передомовлення з орендодавцями;

Орендні питання вирішуються індивідуально (з'явилося таке поняття як “воєнні знижки”,”воєнний OPEX”), а розмір знижок і спеціальні умови залежать від домовленостей, класу БЦ, його вакантності та безпекових умов;

Компанії продовжували скорочуватись і в середньостроковій перспективі ця тенденція може тривати, в тому числі там, де закінчуються строки договорів оренди;

Суборенда (спільне користування офісом) набирає популярності з боку тих, хто не використовує площі на повну.

На ринку є сформована пропозиція, але попит поки що відстає;

Новим фактором при виборі офісу стає безпека: наявність бомбосховища, захищеність вікон, віддаленість БЦ від об'єктів критичної інфраструктури.

Щодо цифр. Вакантність з початку довоєнного року зросла й нині становить 21,2%. Тобто, за словами Радомира Цуркана, зараз офісний ринок за орендарем, а не орендодавцем. Запитувані орендні ставки для класу А знизились і коливаються в діапазоні $18-$26 кв.м./міс.

"Основний тренд - це те, що сучасний офіс забезпечує базові потреби, виконує функцію місця для соціалізації працівників, не лише як робочого місця, а справді як Пункту Незламності", - наголосив керуючий партнер CBRE Ukraine.

Водночас відновлення ринку займе тривалий час й воно не буде миттєвим. Попит на сучасні офіси повернеться до довоєнного часу, проте, беручи до уваги «найближчий» досвід - початок військових дій на Донбасі в 2014-2015 роках, відновлення ринку в нинішніх умовах може настати через 2-3 роки, за умови завершення війни.

Щодо 5 основних тенденцій на ринку ритейлу Києва, про які варто знати:

Частина ритейлерів фешн сегменту тимчасово призупинили діяльність в Україні. Станом на 4 квартал 2022 і бренди польської групи LPP, Mango, Adidas та Decathlon відновили свою присутність, а на заміну іноземним якірним брендам-орендарям виходять українські fashion гравці.

Поширення на ринку спеціальної «воєнної ставки», яка зазвичай складає певний відсоток від товарообігу або індивідуально опрацьовану ставку.

Робота над відновленням та повторне відкриття зруйнованих торгових центрів у Києві та регіонах. У 4 кв. 2022 після реконструкції у Києві відкрився ТЦ LAKE PLAZA, у Харкові відновили роботу Nikolsky та Французький Бульвар.

Головна ціль компаній зараз – бути присутніми, працювати, адаптуючись до будь-яких умов (повітряні тривоги, комендантська година, обмежене використання електроенергії).

ТРЦ з генераторами у ролі «Пунктів Незламності»: з безкоштовним Wi-Fi, електроенергією, опаленням та продуктовими магазинами, де можна зробити покупки.

Щодо ринку складів, то від початку війни складський ринок Києва втратив близько 380 000 кв.м або 22% всього обсягу складських площ. Так як ще до війни, складський ринок відчував гострий дефіцит великих площ, а ще більше зниження обсягу складів, ймовірно, чинитиме тиск на вакантність та орендні ставки у майбутньому. Наразі вакантність на ринку складає 6,8% (+3,9% кв/кв), а орендна активність склала 42 600 кв.м. (-34% кв/кв).

На ринку логістики фокус з Київського складського хабу зміщується в західно-центральні області. Існуючий рівень ризиків у Київському регіоні залишається неприйнятно високим для деяких орендарів. Тому пріоритетними локаціями для міграції бізнесу стають західні регіони: Львівська, Закарпатська, Вінницька, Хмельницька області тощо.

ПЕРЕМОЖЕМО І ВСЕ ВІДБУДУЄМО!