Питання застарілого житлового фонду тривалий час залишається проблемним для всіх українських міст. Але особливої гостроти воно набуває саме зараз. Адже після перемоги в Україні планується процес відбудови та відновлення житлової і соціальної інфраструктури громад за комплексним принципом, що неможливо буде здійснити без вирішення питання застарілого житлового фонду. Так, 3 квітня 2023 року відбувся круглий стіл на тему: «Комплексна реконструкція кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду: проблеми та перспективи», організатором якого виступив Комітет держвлади, місцсамоврядування, регрозвитку та містобудування спільно з Міністерством розвитку громад, територій та інфраструктури України (Міністерство інфраструктури України) та Конфедерацією будівельників України.
Нагальність питання та «проблемні» місця
Станом на 2021 рік приблизно 80% із близько 1 млрд кв. м житлового фонду України є застарілим. Таке житло потребує значних витрат на ремонт та утримання. Зокрема, за даними Держстату, в Україні нараховується 45,5 тис. старих та 16,8 тис. аварійних будинків. Переважна більшість таких будівель три-п’ятиповерхові, панельні або цегляні, споруджені у повоєнні роки у великих містах включно до середини 70-х років минулого століття і на сьогодні мають критичні показники фізичного зносу. При цьому із 200 тис. багатоквартирних будинків майже 12% було зведено в 1919-1945 роках, кожен четвертий будинок — у 1946-1960 роках, ще майже чверть — у 1960-х роках. Понад 67 тис. будинків збудовані протягом 1960-1980 років.
Водночас чинний закон про реконструкцію застарілого житлового фонду №525-V від 22.12.2006 р. наразі не працює, оскільки на законодавчому рівні не закріплені механізми, які б надавали можливість їх реалізовувати. Тому сьогодні таким важливим є найскоріше прийняття нового законопроєкту щодо реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду.
Серед основних завдань законопроєкту №6458 «Про здійснення комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду» (далі — законопроєкт) — передбачити механізми, які нарешті збалансують інтереси інвесторів-забудовників, громадян і місцевої влади та допоможуть органам місцевого самоврядування розпочати процес оновлення житлового фонду.
Законопроєктом, зокрема, передбачено:
- запровадження алгоритму прийняття рішення про реконструкцію застарілого житла;
- реконструкції підлягатимуть не лише багатоквартирні будинки, а й наявні об’єкти соціально-транспортної інфраструктури, що розташовані в межах кварталу, який підлягає реконструкції;
- удосконалення процедури компенсації власникам застарілого житла;
- різні варіанти відселення мешканців кварталу під час проведення реконструкції;
- визначені заходи з реконструкції кварталу або мікрорайону: реконструкція багатоквартирних будинків, зокрема модернізація з відселенням мешканців або без відселення чи знесення багатоквартирного будинку;
- розширений перелік джерел фінансування проєктів реконструкції.
Як бачимо, це досить суттєві кроки, які вимагають детального відпрацювання. Приміром, Олена Шуляк, голова партії «Слуга Народу», голова Комітету ВРУ з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування, виділила дві вагомі проблеми, які потребують регулювання, в рамках підготовки законопроєкту до другого читання. Зокрема: як працювати з мешканцями будинків застарілого житлового фонду, яких необхідно буде відселяти з таких будинків та як відбуватиметься співпраця органів місцевого самоврядування (ОМС) під час організації конкурсу із залученням інвесторів-забудовників. Тобто потрібно знайти модель, яка б дозволила реалізувати програми комплексної реконструкції кварталів, не порушивши прав власників житла, та залучити інвесторів без корупційних ризиків.
У свою чергу Лев Парцхаладзе, президент КБУ, зазначив, що вже було кілька спроб розроблення цього законопроєкту, але в подальшому виникали труднощі в його реалізації, зокрема щодо питання розселення мешканців застарілих будинків. Також цей законопроєкт про реконструкцію кварталів застарілого житлового фонду буде насамперед корисним для міст-мільйонників. Адже в таких містах вартість «квадратного метра» це дозволяє. Натомість, враховуючи масштабність майбутньої відбудови України, ОМС уже зараз варто розробляти проєкти комплексного відбудування територій.
Наталія Козловська, заступниця Міністра розвитку громад, територій та інфраструктури України, нагадала, що законопроєкт у пропонованій редакції розроблявся з кінця 2020-го — початку 2021 року на базі Мінрегіону. Особливу увагу приділяли розробці системного та комплексного підходу до реконструкції, аби ОМС мали відповідні програмні документи, на які могли спиратись під час реалізації Закону. А також для того, щоб інвестор-забудовник мав чітке розуміння, як саме здійснюється реконструкція.
Пані Наталія зазначила, що важливим питанням є адаптація законопроєкту до сучасних умов та відбудови зруйнованого житлового фонду цілими кварталами, а не окремими будинками.
Мустафа-Масі Наєм, голова Державного агентства відновлення та розвитку інфраструктури України (Агентства відновлення) наголосив, що закони, які б регулювали процес реконструкції та відбудови застарілого, пошкодженого житлового фонду треба розробляти зараз, поки ще не почалась велика відбудова. Обговорення потребують багато проєктів, і тому він закликав до об’єднання зусиль у спільній роботі над законопроєктом. Також варто враховувати і потреби, які наразі є в регіонах. Зокрема, нестача компетентних кадрів, які можуть створювати проєкти відповідно до сучасних вимог, а також спеціалістів для обробки необхідної проєктної документації на всіх рівнях підготовки і реалізації. Особливо, коли йдеться про проєкти, які реалізуються із залученням іноземних інвестицій.
Олександр Новицький, т.в.о. голови Державної інспекції архітектури та містобудування України (ДІАМ), розповів про запровадження діджиталізованих інструментів та важливість комунікації із забудовниками, девелоперами, інвесторами тощо. Він також повідомив, що ДІАМ активно комунікує з Агентством відновлення, адже налагодження контактів між державними структурами та громадськістю є одним із пріоритетних напрямів роботи інспекції. Водночас пан Олександр наголосив, що зараз гостро стоїть питання часу для розробки та впровадження нових норм та законів. Але цей процес має бути гармонійним, аби сприяти дієвим змінам у законодавстві України.
«Завжди гострим питанням є час. Бо люди, які є головними бенефіціарами цього законопроєкту, не мають стати заручниками бюрократичних процедур. Тому в максимально стислі строки маємо налагодити взаємодію між усіма стейкхолдерами та продовжити працювати над запровадженням діджиталізованих інструментів», — зазначив Олександр Новицький.
Досвід та зважені рішення — запорука успіху
На думку Андрія Івка, першого заступника голови Державного агентства відновлення та розвитку інфраструктури України, під час роботи над розробленням та впровадженням законопроєкту варто інтегрувати успішний міжнародний досвід. При цьому особливу увагу звернути на європейські країни, які вже вдало вирішили питання реконструкції застарілого житлового фонду і можуть бути корисними для України в цьому контексті. Також пан Андрій зауважив, що реконструкція має бути комплексною і стосуватися не окремих будинків чи кварталів, а цілих міст.
Онлайн до обговорення доєдналася Ганна Бондар, народна депутатка України, голова підкомітету з питань містобудування, благоустрою та земельних відносин у межах територій забудови Комітету ВРУ з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування. Вона підтримала думку попереднього спікера, акцентувавши увагу на важливості місцевих програм реконструкції та програмах комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду.
Голова підкомітету прокоментувала важливість формального закріплення ролі органів місцевого самоврядування в цьому процесі, зазначивши: «Місто має будувати місто. Якщо і замовлення, і фінансування будуть здійснюватись містом, то якість цього планування буде вища».
Пані Ганна зауважила, що важливим є питання розробки та зміни вже наявної містобудівної документації (генеральний план, комплексний план, детальний план територій, порядок переселення мешканців тощо) з метою її відповідності законопроєкту. Також пані Ганна вказала на деякі суперечності та двозначні формулювання в законопроєкті.
Андрій Клочко, народний депутат України, член Комітету з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування, зауважив, що чинний Закон №525-V не працює, адже передбачені ним норми неможливо реалізувати на практиці. Це гальмує або ж фактично унеможливлює реконструкцію застарілого житлового фонду. На його думку, міські громади мають отримувати нові сучасні житлові комплекси, які стануть окрасою міста.
Пан Андрій зауважив, що питання реконструкції є також і питанням безпеки, адже мешканці таких будинків постійно перебувають у зоні ризику. Реконструкція міських кварталів дозволить зробити їх більш безпечними та інклюзивними для містян. Також народний депутат акцентував увагу на важливості прав та законних інтересів громадян під час реконструкції. Згадав, зокрема, про реконструкцію супутньої інфраструктури для міських районів, квартали чи будинки яких потрапляють під дію цього законопроєкту.
Директор Департаменту будівництва та житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) Борис Работнік повідомив, що для Києва є затверджена програма комплексної реконструкції кварталів, яка визначає 284 квартали, що будуть реконструйовані. Він звернув увагу на питання судового врегулювання можливих конфліктів за участі мешканців таких кварталів та запропонував розглянути можливість визначення конкретних судів або навіть спеціальних впроваджень щодо розгляду таких спорів.
До обговорення також доєднався головний архітектор міста Києва Олександр Свистунов, який прокоментував, що будь-яка реконструкція починається з підготовки відповідної документації. Він повідомив, що вже розроблено державні будівельні норми (ДБН) та дорожні карти для майбутньої реконструкції з урахуванням нових реалій, які потрібно буде використати під час майбутньої відбудови та реконструкції.
Катерина Чуєва, заступниця Міністра культури та інформаційної політики України (Міністерство культури та інформаційної політики України) розповіла про реконструкцію багатоквартирних будинків, які є об’єктами культурної спадщини або ж мають історико-культурну цінність. Вона підкреслила, що головним принципом під час відбудови в історичних місцях мають бути реставрація та залучення максимальних зусиль до збереження таких будівель.
Пані Катерина згадала про приклад Харкова, де багато будівель, які мають культурну цінність, постраждали внаслідок воєнних дій. На її думку, спираючись на досвід цього міста, можна реалізувати реставрацію багатоквартирних будинків, які є об’єктами або частиною культурної спадщини.
До дискусії доєднався віце-президент Конфедерації будівельників України, керівник регіонального представництва КБУ в Харківській області, Голова Ради Асоціації «Регіональне будівництво» Олександр Харченко, який повідомив, що за участі Харківського національного університету міського господарства імені О.М. Бекетова здійснюється робота з визначення пріоритетних об’єктів для відновлення. Він також акцентував увагу на економічній складовій. Приміром, зараз 1 квадратний метр відновленого житла в Харкові коштує від 11 до 13 тисяч гривень. Тому постає нагальне питання пошуку інвесторів, адже наразі реконструкція не є прибутковою для будівельників. Також Олександр Харченко звернув увагу на некоректні норми законопроєкту, які нині неможливо реалізувати.
Андрій Павлів, генеральний директор, засновник компанії ZELEMIN, доктор архітектури та містобудування, в.о. головного архітектора Львова у 2012-2015 рр. поділився з присутніми досвідом відбудови кварталів у Львові у 2008 році. У рамках цього проєкту намагались орієнтуватися на німецький приклад реконструкції застарілого житлового фонду, але ініціатива виявилася економічно невдалою. Тому пан Андрій запропонував поділити житловий фонд на три категорії: втрачені, застарілі та історичні.
«Наразі важливими є вивчення громадської думки та створення територіальних квартальних об’єднань, що допоможе під час вирішення практичних питань при відселенні», — наголосив Андрій Павлів.
Андрій Багмет, заступник директора департаменту — начальник відділу прав власності Департаменту моніторингу додержання соціальних та економічних прав Секретаріату Уповноваженого Верховної Ради України з прав людини висловив зауваження до деяких пунктів законопроєкту та чинного Закону, а саме:
- вимоги до визнання будівлі аварійною;
- порядок відселення мешканців, пов’язаний із цим;
- вимоги до нового житла, що буде надаватися громадянам;
- введення поняття «соціальний ремонт» задля комфорту мешканців.
Андрій Багмет звернув увагу і вніс свої пропозиції щодо питання маневрового житлового фонду для містян на час реконструкції. На його думку, варто подовжити термін, який надається на збір речей при відселенні до 6 місяців.
Не менш цікавими були думки та пропозиції інших учасників круглого столу. Так, Анатолій Беркута, віце-президент Конфедерації будівельників України, підтримав надання широких повноважень органам місцевого самоврядування (ОМС). На його думку, важливо знайти баланс у розподілі повноважень між ОМС та приватними інвесторами. Він наголосив на необхідності відмовитися від проєктів комплексної реконструкції кварталів у редакції, запропонованій законопроєктом, а проблему вирішувати на підставі програми комплексної реконструкції кварталів, містобудівної документації на місцевому рівні та проєктної документації на конкретний квартал із поділом її на черги та пускові комплекси за потреби.
Водночас Анатолій Беркута акцентував увагу на необхідності забезпечення комплексності забудови з урахуванням нової потреби в об’єктах соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури. Він висловив пропозиції щодо уніфікації підходів до забезпечення громадян житлом незалежно від застарілого та зруйновано житла.
Незалежний експерт у сфері земельних відносин та будівництва, автор академічного курсу «Містобудівне право України» Віталій Правдюк наголосив на важливості розробки нового Закону. Він запропонував чітко окреслити терміни «квартал», «наймачі», «власники» тощо у законопроєкті, а також відзначив позитивні сторони пункту щодо об’єднання співвласників.
Пан Віталій звернув увагу на зміни, що відбулися за останні три роки й, зокрема, за останній рік, у будівельній сфері, а також на необхідність модернізації законопроєкту відповідно до цих змін. Йдеться про поєднання в законопроєкті застарілого, пошкодженого та зруйнованого житлового фонду. Тому експерт висловив ініціативу змінити назву законопроєкту, прибравши з нього поняття «застарілого».
Віталій Правдюк також порушив тему розробки процедури скасування статусу об’єкта культурної спадщини, особливо в контексті декомунізації. Адже це допоможе спростити та полегшити процес відбудови України. Наразі об’єкти культурної спадщини, які можуть не мати фактичної історико-культурної цінності, а їхній статус все ще базується лише на ідеологічних засадах радянського союзу, ускладнюють процеси реставрації та відбудови.
Володимир Лимар, начальник управління містобудування та архітектури Дніпропетровської обласної державної адміністрації — головний архітектор області, висловив свої зауваження щодо широких повноважень держави, які, на його думку, мають надаватись ОМС у цьому законопроєкті. Він зазначив, що додаткової уваги потребують такі питання:
- Як боротися з порушеннями вимог містобудівної документації або відхиленням від проєкту будівництва?
- Які важелі наразі мають місцеві державні адміністрації?
- Як буде здійснюватися фактичний контроль?
На його думку, саме ці питання потребують додаткового уточнення в законопроєкті.
Андрій Миргородський, головний архітектор проєктів ТОВ «ПРОЕКТНІ СИСТЕМИ ЛТД», підтримав думку пана Андрія Івка щодо залучення міжнародного досвіду. Водночас він вказав на суперечності всередині самого законопроєкту та його неузгодженість із чинними Законами України. Пан Андрій вніс пропозиції щодо страхування інвесторів та мешканців реконструйованих будинків або переселених громадян і залучення третьої сторони до підписання угоди про реставрацію чи будівництво нового житла.
На думку президента Будівельної палати України Петра Шилюка, законопроєкт, поданий для розгляду, має бути прийнятий якомога швидше з урахуванням усіх наведених під час круглого столу правок. Він зазначив, що особливої уваги потребує роз’яснення питання ціноутворення та вимог до технологій будівництва житла.
Андрій Стріхарський, член Комітету ВРУ з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування, своєю чергою наголосив на необхідності залучення партнерів та нагальності питання реконструкції застарілого і зруйнованого житлового фонду України. Як член профільного Комітету він заявив, що рентабельність проєкту для кожного окремого міста буде індивідуальною, і це треба враховувати під час внесення змін до законопроєкту.
До круглого столу також доєднався Валерій Гнатенко, народний депутат України, член Комітету ВРУ з питань бюджету. Пан Валерій зауважив, що застарілим житлом в Україні можна назвати до 95% усього житлового фонду. Він акцентував увагу на містах, що були збудовані або розширені навколо великих підприємств та шахт, які наразі вже не функціонують. Таким чином, виникає питання щодо доцільності їх існування і реконструкції будинків у таких містах. Це питання, на його думку, слід розглянути окремо під час підготовки законопроєкту до другого читання. 
Інженер-консультант з питань будівництва, експерт у сфері юридичного супротиву будівництва, СЕО консорціуму «CLC Group» — CLC GROUP Михайло Жужа закликав присутніх звернути увагу на досвід Ізраїлю, адже ця країна вже багато років живе під загрозою повітряного бомбардування, але при цьому постійно розвивається, будує та реконструює житловий фонд. Серед критичних питань він зазначив проблему організації державно-приватного партнерства та захисту інвесторів від загрози корупції з боку ОМС.
Як бачимо, питання застарілого житлового фонду досить актуальне й потребує прискіпливого вивчення та опрацювання. А зважаючи на жваву дискусію, яка відбулася між учасниками круглого столу, можна говорити про зацікавленість у правильному підході до вирішення питання застарілого житлового фонду на різних рівнях: починаючи від представників влади до забудовників, девелоперів, представників ОМС та будівельного бізнесу.
Дякуємо прес-службі КБУ за допомогу в підготовці матеріалу