В умовах щільної міської забудови замовники та проєктувальники часто керуються хибним припущенням, що чим більше поверхів, тим більший прибуток. Особливо актуальним є це питання для потреб відбудови та ВПО.
Проте реальні економічні розрахунки об’єктів будівництва та кошторисні розрахунки показують зворотну ситуацію. Баланс між максимальним використанням місткості земельної ділянки та капітальними витратами на зведення інфраструктури будівлі є ключовою проблемою архітектурного проєктування та кошторисного планування - в аналітиці для Prof Build.
Проблемні місця при формуванні вартості благоустрою
Формування собівартості житла базується на двох нормативних векторах: екстенсивному (містобудівні обмеження плями забудови) та інтенсивному (втрата корисної площі всередині об’єму). Відповідно до ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій» максимальний відсоток забудови ділянки має зворотну пропорційність до поверховості. Це змушує архітекторів нарощувати об’єм винятково по вертикалі. Що вища поверховість, то жорсткіші вимоги до проєктування згідно з ДБН В.2.2-15:2019 (містобудування), ДБН В.2.2-40:2018 (інклюзивність) та ДБН В.1.1-7:2016 (пожежна безпека).
Щоб забезпечити нормативні вимоги ДБН Б.2.2-12:2019 (майданчики для дітей, спорту, відпочинку, гостьові стоянки та пожежні кругові проїзди) на фіксованій ділянці в 1 гектар, архітектори змушені враховувати особливості благоустрою.
Аналіз вартості благоустрою на ділянці 1 га показує, що збільшення висотності продукує збільшення площ для благоустрою. Також помилково оцінювати благоустрій лише за площею вільної від забудови землі, оскільки зі зростанням поверховості змінюється його тип. Так, для територій з будинками від 4 до 8 поверхів вільна площа (55–60 соток) дозволяє розмістити всі нормативні елементи в межах ділянки. Вартість квадратного метра такого благоустрою є базовою і становить у середньому для м. Львова $60/м². Для забудови від 10 до 15 поверхів кількість мешканців зростає, нормативна потреба в майданчиках і паркомісцях збільшується, а вільної землі залишається 65–70 соток. Виникає необхідність розміщувати автомобілі в підземному паркінгу, а благоустрій частково розміщувати на його покрівлі. Вартість 1 м² такого комбінованого благоустрою зростає орієнтовно до $90/м² (через гідроізоляцію, дренажні мембрани, посилене мощення). При 25-поверховій забудові для величезної кількості мешканців на 75 сотках вільної землі неможливо розмістити все в межах виділеної ділянки. Весь двір перетворюється на майданчик над суцільним підземним паркінгом. Це вимагає влаштування геопластики зелених дахів, складного внутрішнього водовідведення, посилених плит для проїзду пожежних машин тощо. Вартість облаштування 1 м² такої території сягає $130/м² і вище.
Зміна конструктивної схеми будівлі та збільшення витрат
Також зі зростанням поверховості відбувається неминуча зміна конструктивної схеми будівлі (згідно з вимогами надійності за ДБН В.1.2-14:2018), що кардинально трансформує структуру капітальних витрат на будівельно-монтажні роботи (БМР). Зміна технології зведення безпосередньо впливає на питому вартість 1 м².
Малоповерхова забудова (до 4–5 поверхів) передбачає стінову конструктивну схему. Завдяки незначним навантаженням допускається застосування традиційних несучих стін (цегла, керамічні блоки тощо) з використанням стрічкових (збірних або монолітних) фундаментів. Витрати на механізацію та бетонування мінімальні. Основна частка витрат у будівлі припадає на стінові матеріали.
В середній поверховості (8–10 поверхів) виникає необхідність переходу до каркасно-монолітної системи із заповненням зовнішніх стін легкими матеріалами (газобетон, керамоблок). Зростають вимоги до ґрунтів, виникає потреба у пальових чи плитних фундаментах. Збільшується частка витрат на оренду баштових кранів, опалубки та використання бетононасосів.
Висотне будівництво (15–25 поверхів) пов’язане з масивним каркасом із ядрами жорсткості для сприйняття вітрових навантажень. Використовуються винятково пальові фундаменти та міцні бетони. Потрібні бетононасоси високого тиску, спеціалізовані щоглові підйомники, вітрозахисні екрани та прогресивні системи опалубки. Відповідно, варто враховувати відсоткову зміну питомої ваги основних конструктивних елементів у загальному бюджеті зведення коробки будівлі.
Читайте також: Євген Царьов: Інновації під час війни — як Logistruct адаптує будівництво до нових реалій
Рентабельність та оптимальний баланс
Результати економічного моделювання на ділянці 1 га такі: зростання вартості будівельно-монтажних робіт (від $700/м² для 4-пов. до $950/м² для 25-пов.) та розрахункових ТЕП демонструє, що збільшення поверховості призводить до падіння рентабельності інвестицій (ROI).
Так, наприклад, перехід від 8 до 10 поверхів є економічно неефективним. Корисна площа з гектара зростає лише на 880 м² (через жорсткіші вимоги до площі забудови), але через подорожчання собівартості на всьому об’ємі прибуток падає. Будівництво 15 поверхів генерує майже такий самий прибуток ($17,45 млн), як і 8 поверхів ($17,02 млн). Однак для цього забудовник має залучити і «заморозити» на $8,6 млн більше стартового капіталу, суттєво збільшуючи ризики.
Найбільша рентабельність спостерігається при чотириповерховому будівництві, проте валовий прибуток є суттєво нижчим. Оптимальний баланс залучених інвестицій до прибутку — у межах 6–8 поверхів. Це забезпечує високий вихід корисної площі без необхідності розбудови вартісної інфраструктури.
Висновки
Твердження про безумовну економічну вигоду висотного будівництва є хибним, якщо не враховувати містобудівні та об’ємно-планувальні вимоги до будівель. Особливо актуальним на сьогодні є вибір поверховості будинків для відбудови після руйнувань, потреб ВПО, ветеранів чи соціального житла.
Зі збільшенням висоти об’єкта благоустрій та інфраструктура переважають витрати на саме будівництво. Якщо забудова середньої поверховості дозволяє розміщувати нормативні майданчики в межах ділянки, то перехід до понад 10 поверхів за рахунок скорочення площі вільної землі вимагає переходу до експлуатованих покрівель підземних паркінгів, що в 1,5 раза збільшує собівартість благоустрою.
Зростання висотності призводить до того, що залізобетонний каркас та палі вимагають значної частки бюджету. Оптимальна економічна ефективність для житла — в межах 6–8 поверхів. Це дає змогу максимізувати корисну площу на гектар без переходу до дорогих інженерних рішень та благоустрою. Проєктування висотних будівель (16–25 поверхів) є доцільним лише для житла вищого класу, де висока собівартість компенсується значно вищою ціною реалізації 1 м², яка перекриває витрати на капіталоємні інженерні рішення.
Є.С. Царьов, О.О. Головачов
ТОВ «ЛОДЖИСТРАКТ»