Ринок оренди житла в Україні у 2025 році залишається динамічним і чутливим до безпекових, міграційних та економічних факторів. Попит зростає майже в усіх регіонах, а вимоги орендарів суттєво змінилися під впливом війни та енергетичних ризиків.
В огляді Prof Build керівниця сектору з розвитку продажів OLX Нерухомість Оксана Остапчук розповіла про ключові тенденції, регіони-лідери, цінову динаміку та нову логіку вибору житла.
Основні драйвери попиту
У вересні 2025 року OLX Нерухомість разом із Factum Group провели дослідження, у якому, зокрема, дослідили ситуацію на ринку оренди в Україні. За результатами, 40% опитаних планували орендувати житло протягом наступних кількох місяців, 37% уже орендують, а 8% — у процесі оформлення документів.
Найчастіше українці орендують житло через необхідність мати окреме помешкання — так відповіли 51% опитаних, що на 13% більше, ніж торік.
Серед інших причин:
- зміна умов проживання (поліпшення житлових умов, збільшення житлової площі тощо) — зазначили 37% опитаних, що на 12% більше порівняно з минулим роком;
- переїзд через роботу або подорожі — 21%, що на 4% більше порівняно з минулим роком;
- потреби, що пов’язані з впливом війни — 26%, що на 3% менше, ніж торік;
- бажання ознайомитись з наявними пропозиціями на майбутнє — 16%, що на 3% більше порівняно з минулим роком.
Читайте також: Житло "для себе" перемагає: що змінило інвестиційну логіку покупців
Регіони-магніти
Згідно з аналітикою платформи OLX Нерухомість, попит на довгострокову оренду квартир на довгострокову оренду (кількість відгуків) по Україні у жовтні 2025 був вищим на 61%, ніж на короткострокову. Загалом від початку року попит переважно зріс у всіх регіонах.
Найбільше зростання попиту відбулось в областях (жовтень 2025 у порівнянні з січнем 2025):
Харківська, +43% у кількості відгуків;
Волинська, +28% у кількості відгуків;
Івано-Франківська, +28% у кількості відгуків;
Дніпропетровська, +24% у кількості відгуків;
Закарпатська, +23% у кількості відгуків;
Черкаська, +22% у кількості відгуків;
Кіровоградська, +19% у кількості відгуків;
Рівненська, +18% у кількості відгуків;
Полтавська, +17% у кількості відгуків.
"Зростання попиту на довгострокову оренду пов’язане передусім із внутрішньою міграцією українців та безпековою ситуацією. Області, які демонструють найбільшу динаміку — Харківська, Волинська, Івано-Франківська, Дніпропетровська, залишаються важливими економічними центрами або ж є відносно безпечними та комфортними для проживання, — зазначила Оксана Остапчук. — Саме тому вони притягують як ВПО, так і людей, які повертаються додому чи релокуються всередині країни у пошуках стабільності та роботи".
Читайте також: Попит, ціни та настрої: як змінюється ринок житла
Цінова динаміка оренди
Порівняльний аналіз ситуації в обласних центрах у жовтні 2025 року та в аналогічному періоді 2024-го показав кілька тенденцій. Найвищими медіанні ціни на оренду лишаються на заході України та у столиці. Найнижчі – на сході та південному-сході країни, однак там фіксували помітне зростання медіанних вартостей.
Фахівці OLX Нерухомість проаналізували ситуацію на прикладі однокімнатних квартир, на які попит зазвичай найбільший. Як і у 2024 році, у 2025-му найвищі медіанні ціни на довгострокову оренду однокімнатних квартир лишаються в Ужгороді (18,7 тис. грн), Львові (18 тис. грн), Києві (16 тис. грн), Івано-Франківську (14,6 тис. грн), Луцьку (13,5 тис. грн), Вінниці (13 тис. грн), Рівному (11 тис. грн). Переважно це міста заходу України та, традиційно, Київ.
"Один із основних факторів, що впливає на формування цін — це безпекова ситуація. Адже найнижчі медіанні ціни маємо у містах, що знаходяться ближче до лінії фронту", — пояснила пані Оксана.
Водночас у Херсоні середня ціна в рази менша — 3,5 тис. грн, 5 тис. грн — у Харкові та Запоріжжі, трохи дорожче обійдеться довгострокова оренда "однушки" у Сумах та Миколаєві — 6 тис. грн. "Помірні" ціни спостерігаються наприклад, у Житомирі та Одесі — 10 тис. грн, Полтаві — 9,5 тис. грн.
Якщо ж аналізувати зміни ціни у жовтні 2025, у порівнянні з жовтнем минулого року у відсотках, то найбільш помітно зросли медіанні ціни на оренду однокімнатних квартир у таких містах:
Харкові, +25%;
Сумах та Миколаєві, +20%;
Одесі, +18%;
Чернігові та Херсоні, +17%;
Житомирі, Івано-Франківську та Черкасах, +11%.
Натомість меншими стали медіанні ціни у Рівному (-8%), Чернівцях (-7%) і Полтаві (-5%). В інших обласних центрах ціни змінилися незначно: лишилися на рівні минулого року або ж зросли/зменшились у межах до 5%.
"На найближчий період ситуація залишатиметься такою ж, захід та центр країни матимуть більший попит як більш безпечні регіони", — прогнозує керівниця сектору з розвитку продажів OLX Нерухомість.
Експертка додала, що на формування ціни, перш за все, впливають базові фактори — зокрема, регіон і локація. Наприклад, в обласному центрі нерухомість точно буде дорожчою, аніж у невеликому місті. Також ціни можуть різнитися і в межах міста: орендувати квартиру у центрі Києва або ж біля метро – буде переважно дорожче, ніж на околицях. Під локацією мається на увазі і розташування відносно інфраструктури: зупинки, парки, магазини, торгові центри тощо.
Отже, аналіз вище наведених аналітичних даних доводить, що на ціни впливає і безпекова ситуація: наприклад, на заході України ціни на оренду житла значно вищі, ніж на сході.
Автономність і віддаленість від стратегічних об’єктів також можуть позначаються на ціні. Зокрема вони входять до переліку критеріїв, за якими шукачі обирають житло під оренду.
Читайте також: Житловий ваучер: як новий інструмент може вплинути на ринок нерухомості
Критерії вибору житла
Однозначно безпека та наявність укриття, чи енергонезалежність у випадку блекаутів, зараз дуже враховуються. Проте першочергово звертають увагу на ціну, а також базові характеристики: кількість кімнат та загальна площа. Далі це інфраструктура та район. Також дуже враховують поверховість та віддаленість від стратегічних об'єктів.
Енергонезалежність та наявність укриття — це вимоги, які з’явились з 2022 року. Вони актуальні для більш ніж половини шукачів. За дослідженням OLX, у 2025 році наявність резервного живлення, бомбосховища та віддаленість від стратегічних об’єктів – вперше увійшли до топ-15 критеріїв під час вибору шукачами житла.
"Питання в іншому: наскільки пропозиція задовольняє цей попит. Поки що, на жаль, ситуація не дуже позитивна, адже раніше у забудовах цього не враховували", — наголосила Оксана Остапчук.
На платформі OLX Нерухомість є окремий фільтр "Автономність при блекауті", де користувачі можуть шукати житло за різними параметрами: водопостачання при блекауті, опалення, підключене резервне живлення, працює ліфт тощо.
За даними платформи, попит на "автономність" був високим як і в жовтні 2024 року, так і в 2025-му: кількість відгуків на таке житло лишається на рівні минулого року. Однак у деяких категоріях помітні зміни: до прикладу, у Києві у жовтні 2025-го на платформі фіксували відгуків на оголошення з орендою квартир, де підключене резервне живлення, на 17% більше, ніж у жовтні минулого року.
Експертка додає, що після останніх масових відключень електроенергії у жовтні попит на енергетичне обладнання різко зріс: на зарядні станції, павербанки, ДБЖ. За даними платформи OLX, кількість відгуків на оголошення про продаж нових генераторів зросла на 582%, якщо порівнювати жовтень та серпень 2025 року, а про продаж вживаних зріс на 287%.
Читайте також: Валюта, кредити й депозити 2025: чого чекати українцям
Орендувати не вигідно купити
Ринок оренди в Україні через воєнні дії, міграцію, стан будівельної галузі — досить активний. Проте, як зауважила пані Оксана, він не стане більшим чи об'ємнішим за ринок купівлі.
"Така ситуація була характерною завжди: попит на придбання житла стабільно переважає над орендою. До того ж зараз держава активно стимулює купівлю через програми на кшталт «єОселя», що ще більше розвиває ринок купівлі", — переконана експертка.
Дані OLX показують, що у середньому витрати на оренду у великих містах "наздоганяють" вартість купівлі квартири за 12–14 років. У деяких містах окупність ще швидша: Дніпро – 9 років, Запоріжжя – 11 років, Львів – 11 років, Ужгород – 12 років. Це означає, що у низці регіонів довгостроково вигідніше купувати, а не орендувати.
У містах із високими цінами житла окупність довша: у Харкові, Одесі, Києві — 15 років. Тут оренда залишається більш раціональним вибором у коротко- та середньостроковій перспективі. Якщо ж орендар планує жити в одному місті понад 12–15 років, придбання власної квартири може стати фінансово вигіднішим рішенням.