Український банківський сектор демонструє високу адаптивність до викликів сьогодення та розбудовує іпотечний ринок. Працюючи з державними програмами, фінустанови розгортають гнучкі партнерські продукти з девелоперами та створюють власні ринкові інструменти для сегментів, що залишаються поза межами пільгових категорій.
Такий комплексний підхід не лише сприяє задоволенню попиту на житло, а й формує нову архітектуру кредитування. Як саме змінюються стратегії фінустанов — читайте у матеріалі Prof Build.
Драйвер ринку
Сьогодні ключовим інструментом для ринку є державна програма єОселя, яка за роки існування стала головним драйвером іпотечного кредитування. Згідно даних Нацбанку України та звітів ПрАТ «Укрфінжитло», єОселя забезпечує близько 94-96% усіх нових іпотечних кредитів у грошовому еквіваленті, у сегменті новобудов частка програми наближається до 98-99%.
Завдяки пільговим ставкам і державним гарантіям банківські установи отримали можливість не лише підтримувати обсяги кредитування, а й наростити частку іпотеки у своїх активах. Динаміка портфелів фінансових установ чітко демонструє домінування цього продукту.
Так, в Укргазбанку (UGB) кредити за продуктом єОселя займають значну частку у кредитному портфелі фізичних осіб — близько 12% від кількості кредитів та близько 80% за обсягом заборгованості. У межах програми банк співпрацює з ПФУ щодо надання державної допомоги внутрішньо переміщеним особам і особам, зареєстрованим на прифронтових територіях. Це стосується компенсації частини першого внеску, щомісячних платежів у перший рік кредитування та витрат на комісію по видачі кредиту та послуг третіх осіб.
«У разі розширення категорій позичальників, яким буде доступна єОселя, частка цих кредитів у портфелі банку може зрости», — прогнозує Олександр Щербаха, заступник голови правління Укргазбанку.
Він переконаний, що й у цьому році єОселя залишатиметься драйвером іпотечного портфелю UGB та інших банків-учасників програми. Також зростання може відбутися за рахунок цифровізації цієї програми: нещодавно Укрфінжитло, Mastercard та Укргазбанк підписали Меморандум про взаєморозуміння, який передбачає спільну роботу над створенням повністю цифрового шляху для отримання житла — від подачі заявки до укладення угоди та супроводу іпотеки.
У портфелі ГЛОБУС БАНКУ є кредити, надані за різними кредитними програмами: це і спільні програми з забудовниками, і державна програма «Доступна іпотека 7%», і єОселя. Наразі кредити за програмою єОселя складають 60% — це майже вдічі більше, ніж на початку 2025 року, коли доля кредитів, виданих за цією програмою, складала 33%.
«Іпотека в Україні тримається насамперед завдяки єОселі. Одна з найбільших переваг державної програми полягає в лояльних кредитних ставках: найвища ставка за програмою (7%), більш ніж удвічі нижча за найвигідніші умови суто банківської іпотеки (середні ставки наразі перевищують 18%), — зауважує Олена Дмітрієва, перша заступниця голови правління ГЛОБУС БАНКУ. — Ця державна програма, по суті, є двигуном іпотечного кредитування».
Експертка наголосила, що відповідно до стратегії банку левова частка іпотечних програм спрямована на первинний ринок житла. Йдеться і про кредитування за програмою єОселя, і про спільні програми з девелоперами, і про власні іпотечні продукти банку. Відтак у загальній структурі виданих іпотечних кредитів ГЛОБУС БАНКУ первинний ринок житла є основним.
«У разі розширення категорій позичальників роль державної програми, найімовірніше, лише посилиться, а її частка в загальній структурі іпотечного портфеля до кінця 2026 року може залишитися домінуючою, особливо в сегменті первинного житла», — вважає пані Олена.
Читайте також: Іпотека стає ключовим драйвером відновлення первинного ринку житла
Партнерські програми
Партнерські продукти заповнюють нішу, де з тих чи інших причин не працюють класичні ринкові чи державні інструменти. Такі програми залучають аудиторію, що залишається поза межами державних ініціатив, пропонуючи знижені ставки або спеціальні умови розтермінування. Важливою умовою такої взаємодії є ретельний відбір та акредитація забудовників.
За словами Олександра Щербахи, запуск спільних із девелоперами продуктів — це загальноринковий тренд. Такі партнерські програми є ключовим інструментом стимулювання попиту на первинному ринку нерухомості в умовах обмеженого класичного банківського кредитування.
«Партнерські програми можуть бути гарною альтернативою та конкурентним продуктом державній програмі, в тому числі для клієнтів, що не відповідають критеріям державної програми, — переконаний пан Олександр. — Банк вивчає можливість впровадження спільних продуктів із девелоперами, адже партнерські програми є взаємовигідними для всіх сторін».
Для банку це — розширення іпотечної лінійки, залучення позичальників на довгостроковій основі та мінімізація ризиків завдяки співпраці з перевіреним (акредитованим) девелопером. Для девелопера — додатковий інструмент продажів, швидший обіг коштів і можливість фінансувати будівництво без необхідності здійснювати розтермінування, а також позитивна репутація об’єкту будівництва за рахунок співпраці з банком. Для клієнта — альтернативні інструменти розрахунку за нерухомість, а саме доступна іпотечна програма на вигідних умовах, довіра до девелопера при співробітництві з банком.
Як наголосив заступник голови правління Укргазбанку, для запуску партнерської програми мають бути мінімізовані ризики. Серед обов'язкових умов до девелопера — досвід роботи на будівельному ринку девелопера (забудовника), наявність введених в експлуатацію об'єктів будівництва, відсутність судових рішень, що перешкоджають акредитації та заборгованості по податках. А також наявність дозвільних документів на об'єкт будівництва (в т.ч. права на землю), що пропонується для акредитації в банку, ступінь готовності об'єкта будівництва не менше 30%, факт здійснення будівельних робіт на будівельному майданчику.
ГЛОБУС БАНК має у своєму портфоліо чимало втілених партнерських програм із девелоперами. Вони були спрямовані насамперед на надання додаткових гарантій безпеки потенційному покупцеві та на зниження відсоткового навантаження. Завдяки цим програмам покупець житла в новобудові мав змогу оформити кредит за ставкою, нижчою за середньоринкову. Зараз, наприклад, банк реалізує партнерські програми із забудовниками з відсотковою ставкою 4,99% річних на перший рік кредитування.
«Окрім того, наші спільні з девелоперами програми були досить гнучкими. По суті, вони могли конкурувати за покупця-позичальника з програмами розтермінування від забудовника. Зрештою, вони були непоганою альтернативою і давали змогу покупцеві обирати, що є суттєвою перевагою в умовах конкурентного ринку», — наголошує Олена Дмітрієва.
Вона також акцентувала увагу на тому, що для розробки та запуску спільної програми забудовник мав пройти обов’язкову акредитацію в банку. Його проєкт повинен був відповідати цілій низці вимог, зокрема щодо якості будівництва та відповідності задекларованим параметрам, а будівництво — обов’язково мало бути юридично «чистим» і законним, терміни зведення — збігатися з реальною динамікою робіт на будмайданчику.
«Звісно, ми враховували й репутацію компанії, з якою були готові запускати спільну іпотечну програму, — додала перша заступниця голови правління ГЛОБУС БАНКУ. — По суті, акредитація — це підтвердження відповідності забудовника високим банківським вимогам і стандартам будівельного ринку, а також додаткова гарантія для покупця щодо надійності проєкту та самого девелопера. Наразі ці вимоги зберігаються: девелопер має бути прозорим, а якість його проєктів — бездоганною».
Читайте також: В Україні розробляють програму іпотеки, альтернативну єОселі
Трансформація продуктів
Водночас на ринку є значний сегмент попиту, який не охоплюється критеріями пільгових програм. Це стимулює банки розвивати власні іпотечні інструменти для платоспроможних інвесторів. Створення комплексної лінійки продуктів дозволяє фінансовим установам задовольняти запити клієнтів, водночас забезпечуючи диверсифікацію кредитного портфеля та додаткову маржинальність бізнесу.
«Програма єОселя якісно виконує свою функцію — вона надала потужний поштовх для масового сегмента і допомогла тисячам родин, — зазначає Олександр Щербаха і додає. — Проте за межами її критеріїв залишається значний пласт платоспроможного попиту. Це і середній менеджмент українських компаній, який потребує житла більшої площі, і клієнти, зацікавлені в об’єктах бізнес- та преміум-класу».
Тому для таких сегментів нерухомості у банку діє програма іпотечного кредитування «Житло в кредит» для вторинного ринку — нею користуються клієнти, які не підпадають під параметри програми єОселя. За умовами програми, передбачається кредитування на придбання нерухомості на ринкових умовах: процентна ставка — 16,1% річних, комісія за видачу кредиту — 0,99% від суми кредиту.
«Наша мета — створити комплексну лінійку, де єОселя закриває базовий соціально-економічний попит для громадян, а власні програми банку дають свободу вибору для клієнтів із вищими запитами, забезпечуючи банку додаткову маржинальність та диверсифікацію портфеля», — поділився планами пан Олександр.
Читайте також: Нерухомість у 2025-му: стримане зростання і мінімальний вплив іпотеки
Ризики та бар’єри
Повноцінне відновлення класичного іпотечного кредитування стримується комплексом макроекономічних та безпекових факторів. Висока вартість ресурсів, відсутність «довгого» фондування та інфляційні ризики роблять комерційні ставки малопривабливими для масового споживача порівняно з пільговими ініціативами.
«Відновлення ринкової іпотеки — це ключовий індикатор макроекономічної стабільності країни, — говорить Олександр Щербаха. — Проте, щоб комерційне кредитування стало масовим без державної підтримки, необхідно подолати два фундаментальні бар’єри».
Перший — це економічний виклик: відсутність «довгих» ресурсів для іпотечного кредитування. Адже іпотека — це довгострокове зобов'язання на 10–20 років, і щоб зробити її доступною для людей, банкам потрібен доступ до стабільного та дешевого фондування. Нині, за словами експерта, вартість ресурсів залишається доволі значною, тому комерційна іпотека виглядає менш привабливою ніж державні програми.
Друга перепона — це безпековий виклик: страхування воєнних ризиків на тлі активних воєнних дій та обстрілів.
«Масштабування комерційної іпотеки напряму залежить від того, наскільки захищеними будуть інтереси і банку, і позичальника у разі бойових дій. Таким інструментом може бути страхування військових ризиків», — вважає заступник голови правління Укргазбанку.
Війна та пов’язані з нею економічні виклики визначають головною перепоною і в ГЛОБУС БАНКУ. Як зазначає Олена Дмітрієва, інфляція і залежність від міжнародної фінансової допомоги не дають змоги розраховувати на суттєве зниження ставок за іпотекою. Водночас іпотечне кредитування, з огляду на досить тривалі строки надання таких кредитів, вимагає додаткових безпекових рішень. Окрім того, важливо зважати й на певні зміни в системі зведення нового житла.
«Усі розуміють, що реалізація будь-якого житлового комплексу містить низку об’єктивних і суб’єктивних ризиків. Але я переконана, що майбутнє іпотеки — це активне кредитування саме первинного ринку житла, адже будівництво є і залишатиметься однією з галузей, що активно впливатимуть на розвиток економіки країни. Адже не питання не лише забезпечення громадян житлом, а й питання підтримки будівельної галузі, робочих місць і суміжних секторів економіки», — додала пані Олена.
Спікерка переконана, що повноцінне відновлення класичної іпотеки поза межами держпрограм стане можливим лише за умов зниження безпекових ризиків, сповільнення інфляції та формування більш прогнозованого середовища як для банків, так і для позичальників і забудовників.
Зображення ілюстративне. Фото із відкритих джерел