Часто на будівельному ринку ми спостерігаємо ситуацію, коли задекларовані строки будівництва та введення об’єкта в експлуатацію не збігаються з фактичними.
Це призводить як до погіршення репутації забудовника, так і до значних інвестиційних втрат.
Незаплановані витрати на будівництво в багатьох випадках пов’язані саме з відсутністю комплексного юридичного чи інженерно-технічного супроводу будівельного проєкту або ж є наслідком неправильного забезпечення будівельних процесів на будівельному майданчику.
Які дії ми радимо здійснити забудовнику, щоб мінімізувати незаплановані витрати на будівництво?
Аудит намірів забудови
Усі ми знаємо, що перед придбанням земельної ділянки чи іншого об’єкта нерухомого майна необхідно проаналізувати всі правовстановлюючі документи на об’єкт, оцінити ризики можливого витребування такого нерухомого майна в майбутньому тощо. Але якщо йдеться про подальшу реалізацію будівельного проєкту, то перевірки правовстановлюючих документів буде недостатньо.
У цьому випадку важливо здійснити аудит намірів забудови. Тобто на початковому етапі необхідно визначитися, який саме проєкт планує реалізувати забудовник, перевірити всю наявну містобудівну документацію (генеральний план населеного пункту, детальний план території тощо), проаналізувати всі наявні обмеження щодо забудови, межі червоних та блакитних ліній, інженерно-геологічні умови, наявні санітарно-захисні зони, історичні ареали, дослідити вимоги ДБН та ДСТУ щодо забудови території тощо. Також важливо оцінити, чи зможе забудовник реалізувати конкретний запланований будівельний проєкт за наявної містобудівної ситуації, які є перешкоди в реалізації будівельного проєкту, які дії необхідно вчинити і які додаткові витрати понести, щоб ці перешкоди подолати.
Часто на практиці після отримання висновків аудиту намірів забудови ідея інвестувати в земельну ділянку чи інший об’єкт нерухомого майна відпадає, оскільки бажаний проєкт реалізувати за наявних умов неможливо, і будівництво стає інвестиційно непривабливим, адже тягне за собою значні додаткові витрати.
Вибір правильної фінансово-юридичної моделі будівництва
У більшості випадків фінансування будівництва на початковому етапі відбувається за власні кошти забудовника, а в подальшому – за кошти, залучені від покупців, які інвестують у нерухомість на етапі її будівництва.
Із прийняттям Закону України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» юридична модель фінансування будівництва суттєво змінилася, у зв’язку з чим необхідно правильно визначитися щодо схеми фінансування, врахувавши всі нюанси. Зокрема, вибір моделі фінансування шляхом продажу майбутніх об’єктів нерухомості суттєво впливає на процес проєктування й отримання дозвільної документації на будівництво, потребує виокремлення в проєктній документації окремих складових частин об’єкта та реєстрації спеціальних майнових прав на них. Із практики можемо запевнити, що такі дії потребуватимуть значного часу (кілька місяців) та додаткових коштів на проєктування.
Юридичний супровід усіх будівельних процесів
Важливо також забезпечувати юридичний супровід усіх будівельних процесів, починаючи від укладення договору на розробку проєктної документації та закінчуючи введенням об’єкта в експлуатацію. Важливо, щоб кожен договір (проєктування, авторський нагляд, технічний нагляд, поставка матеріалів та обладнання, підряд, розробка дизайн-проєкту, інжинірингові послуги тощо) містив юридичні гарантії для обох сторін договору. Правильне оформлення договірних відносин, чітке формулювання обсягу й вартості робіт, строків їх виконання убезпечує учасників будівництва від додаткових незапланованих витрат (у тому числі на судові спори).
Юридична компанія SEMPRA LAW – це профільна компанія, яка забезпечує комплексний юридичний супровід будівельних проєктів на будь-якій стадії будівництва. Наша команда має великий досвід роботи в будівельних компаніях, а тому ми знаємо, як юридично правильно забезпечити діяльність кожного учасника будівництва.
Ми покладаємося не лише на юридичні знання, адже співпрацюємо з різними фахівцями: проєктантами, інженерами-консультантами, особами, які здійснюють технічний нагляд, судовими експертами.
Це дозволяє нам забезпечувати повний юридичний супровід будівельних проєктів, починаючи з аудиту земельної ділянки та закінчуючи експлуатацією збудованого об’єкта.